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新加坡房贷增长持续放缓

更新日期:2018-03-06新加坡房产网编辑:admin人气:


根据新加坡金管局网站的房贷数据计算,2015年11月新加坡房贷同比增长4.6%至1843亿元,是2007年4月以来的最缓慢增长。相比之下,2014年初的房贷增长超过8%,而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4%。

前几年政府出重拳为房地产市场降温,本地房地产价格稳步下滑,使得房屋贷款的增长也减速,去年放慢到2007年以来的最低水平。分析师预计,本地接下来的房贷增长将进一步放慢,贷款质量也会退步。



本报根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算,2015年11月本地房贷同比增长4.6%至1843亿元,是2007年4月以来的最缓慢增长。相比之下,2014年初的房贷增长超过8%,而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4%。

由于2007年起美国联邦储备局频频减息,本地利率顺势往下跌,这带动房贷增长加速。上半年房贷增长预计进一步放慢本地房贷增长曾于2006年6月陷入谷底,同比增长2.1%。

2004年至2006年期间,联储局曾连续17次上调利率,从1%上调到5.25%。时隔近十年,联储局终于在12月宣布加息25个基点,市场预计当局接下来会逐步加息,从而带动本地利率走高。华侨银行经济师林秀心指出,随着利率上升,降温措施限制买家需求,2016年房地产市场会继续面对挑战。

由于市场情绪谨慎,私宅市场的供应过度,2016年上半年房贷增长预计会进一步放慢。惠誉新加坡(Fitch Ratings Singapore)金融机构高级董事黄洧腾说:“我们预计今年房屋贷款会放慢,因为房地产一手和二手市场持续疲软。”

他预计,未来的房贷增长推动力,主要来自于自住型买房贷款,以及房屋建成后的放款(drawdown),但疲软的经济加上移民政策收紧导致家庭增长的放慢,这会限制房贷的增长速度。金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款,当贷款人购买尚未建成的项目时申请的贷款其实还不包括在内,只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。

一般新项目会花几年时间完工,这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款,陆续在这几年发放。本地私宅价格于2013年第三季开始下滑,这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓,而是有两三年的间隔。

除了增长放缓,房贷的质量也是市场关注的焦点。黄洧腾预计,未来本地房贷的质量会略微下降,今年房贷拖欠付款将比去年高,但房贷质量不太会急速恶化,除非失业率和利率激增。

不过,他不认为2016年短期利率会显著上扬。此外,2009年以来推出的一系列房地产降温措施,包括额外买家印花税(ABSD)、总偿债比率(TDSR)和房贷与价值比率(Loan-to-Value,简称LTV),应该会限制房贷质量的下滑幅度。

有分析师认为,降温措施最早明年下半年放宽,最有可能的是减少额外买家印花税,但总偿债比率应该不会解除。

金管局去年11月发布的《金融稳定评估》报告指出,假设利率调高3个百分点,新加坡各个收入阶层中位数家庭的房贷债务依然是可控的;如果家庭收入减少10%,新加坡家庭仍然能够偿还房贷。根据三家本地银行最新的业绩报告,截至去年9月底,银行房贷的不良贷款比率仍然维持在较低的水平。

星展银行公布的数据显示,截至9月底私宅和组屋贷款的不良贷款比率分别为0.13%和0.42%,不超过三年的平均水平。华侨银行同期的房贷不良贷款率为0.5%,与之前三个季度保持在同样水平。去年房贷再融资需求大增大华银行的房贷不良贷款比率是1.0%,比一年前增加0.1个百分点。

另一方面,本地利率攀高使得去年房贷再融资需求大增。星展集团总裁高博德(Piyush Gupta)在第三季业绩报告会上指出,房贷再融资需求强劲,银行去年首三季的房贷总额增长50亿元,前年则增长40亿元。

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